北京35個(gè)老舊小區試行準物業(yè)化管理

　　3月19日，團結湖街道，“七姐妹”在小區內發(fā)現垃圾就撿，看到不文明的行為就說(shuō)服。“七姐妹環(huán)境衛生監督崗”最初由七名退休女性組成，是準物業(yè)管理的一部分。

　　環(huán)境臟、秩序亂、設施差是很多人對老舊小區的印象，而標準的物業(yè)公司管理又因為服務(wù)費用較高，難以被老舊小區的居民們接受。為此，朝陽(yáng)區嘗試在老舊小區中開(kāi)展準物業(yè)管理。截至2012年已有62個(gè)小區實(shí)行，昨日（3月21日）獲悉，2013年還將在35個(gè)小區開(kāi)展。

　　老小區生活環(huán)境質(zhì)量低

　　老舊小區準物業(yè)管理是指由社區居民或者專(zhuān)業(yè)公司為社區提供綠化、停車(chē)等方面的服務(wù)，改善老舊小區的總體環(huán)境，通過(guò)提高服務(wù)水平使其更加宜居。

　　朝陽(yáng)區2000年以前建成的老舊小區819個(gè)，其中街道自管老舊小區198個(gè)，其他均為物業(yè)公司管理或單位自管。

　　由于老舊小區普遍存在基礎設施薄弱、物業(yè)管理不善等問(wèn)題，居民的生活環(huán)境和生活質(zhì)量都受到不同程度的影響。特別是隨著(zhù)住房制度的改革，老舊小區產(chǎn)權逐步多元化，小區維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理水平降低，管理功能退化，使老舊住宅小區人居環(huán)境與新建小區形成強烈反差，已經(jīng)成為城市建設管理的落后地帶。

　　實(shí)現老舊小區“有人管”

　　為了讓老舊小區的居民不用花太多錢(qián)就能住得舒服，朝陽(yáng)區對老舊小區實(shí)行準物業(yè)化分三步走。

　　實(shí)行準物業(yè)管理小區，第一年由政府前期投入，提升小區硬件環(huán)境建設，對老舊小區進(jìn)行綜合整治，使之具備準物業(yè)管理的基本基礎。

　　第二年圍繞準物業(yè)管理工作的各個(gè)方面，以居民自治為核心，做好居民工作，初步進(jìn)行收費嘗試，通過(guò)內容公示、財務(wù)公開(kāi)，逐步讓居民接受準物業(yè)管理的內容、形式，改變免費享受服務(wù)的思維定式。

　　第三年通過(guò)不同的模式整合相關(guān)資源，完善各項服務(wù)，使得老舊小區管理完善自我造血機能、達到收支平衡，實(shí)現自我運轉。

　　■追訪(fǎng)

　　截至2012年底，朝陽(yáng)區以有治安防范、有維護維修、有綠化保潔、有停車(chē)管理“四有”為標準，在62個(gè)小區開(kāi)展了準物業(yè)管理工作試點(diǎn)。管理模式主要有以下三種：

　　模式1

　　地點(diǎn)：潘家園街道松榆西里社區東小院

　　居民無(wú)償服務(wù)結合聘請專(zhuān)職人員

　　對于停車(chē)管理、綠化養護、房屋修繕等專(zhuān)業(yè)性較強的服務(wù)項目，由小區管委會(huì )請專(zhuān)職人員或外包給專(zhuān)業(yè)機構管理。對于部分治安巡防、簡(jiǎn)單電器維修等專(zhuān)業(yè)性不強的項目，由小區管委會(huì )動(dòng)員居民，以志愿服務(wù)的方式參與管理。

　　這種模式的優(yōu)點(diǎn)在于通過(guò)自管，發(fā)揮居民的積極性和主動(dòng)性，整合小區內的人力、物力、財力，降低管理成本，并將居民自管與聘請專(zhuān)職人員相結合，通過(guò)專(zhuān)職服務(wù)隊伍，拓寬準物業(yè)服務(wù)的內容，保障準物業(yè)服務(wù)的水平和質(zhì)量。

　　模式2

　　地點(diǎn)：團結湖一二條小區、南三條小區

　　非盈利性物業(yè)機構提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)

　　對于老舊小區較多的街道，在街道層面成立非盈利性物業(yè)服務(wù)機構，通過(guò)政府主導、市場(chǎng)運作的方式為老舊小區統一提供專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。

　　非盈利性物業(yè)公司通過(guò)向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實(shí)現準物業(yè)管理的市場(chǎng)化運作，以市場(chǎng)機制保障物業(yè)服務(wù)的正常運行。

　　模式3

　　地點(diǎn)：左家莊新源里小區、勁松五區

　　居民有償服務(wù)與服務(wù)外包相結合

　　以居民互助式的準物業(yè)管理為基礎，將專(zhuān)業(yè)服務(wù)部分外包給專(zhuān)業(yè)物業(yè)機構，實(shí)現居民互助與服務(wù)外包相結合的半專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理。

　　該模式能形成社區互助，自我組織和自我服務(wù)。比如將較易從事的停車(chē)管理崗位提供給居民有償服務(wù)，同時(shí)將專(zhuān)業(yè)性較強的服務(wù)外包給專(zhuān)業(yè)機構，保障服務(wù)質(zhì)量。通過(guò)開(kāi)發(fā)小區的人力、物力和財力，為小區管理提供可持續動(dòng)力，實(shí)現社區整合，降低管理成本。

　　■個(gè)案

　　停車(chē)自管解決困難群體就業(yè)

　　朝陽(yáng)區呼家樓北里小區不是封閉管理，原先許多社會(huì )車(chē)輛都鉆進(jìn)小區里停車(chē)。一來(lái)二去，本就狹小的小區空間，顯得擁擠不堪。為了解決停車(chē)難題，有資質(zhì)的停車(chē)公司也曾進(jìn)社區實(shí)地調研過(guò)，但都因小區的自然環(huán)境以及成本等問(wèn)題而沒(méi)能協(xié)商成功。試點(diǎn)準物業(yè)管理后，小區自管會(huì )把停車(chē)管理納入了首要解決的問(wèn)題之一。

　　2013年1月1日起，呼家樓北里小區停車(chē)憑證出入。小區的車(chē)證共分四種，分別是停車(chē)證、探親證、單位證和接送證，以及一張出門(mén)卡，避免社會(huì )車(chē)輛占用車(chē)位。

　　在治理停車(chē)難的同時(shí)，還解決了困難群體就業(yè)，招聘的治安崗亭的值守員都是小區的下崗職工、失業(yè)人員以及退休人員等，停車(chē)證經(jīng)費為他們的生活解決了實(shí)際困難。60歲的劉仲元就是一名值守員，他說(shuō)，自己值守的門(mén)正對學(xué)校，以前上下學(xué)高峰期遇到錯車(chē)特別堵，如今車(chē)輛基本都能憑證進(jìn)出，接送孩子的家長(cháng)也不在小區多停留，擁堵的現象沒(méi)再發(fā)生過(guò)。

　　盡管停車(chē)自治管理取得了一定成效，但是管理中仍存在很多問(wèn)題。自管會(huì )沒(méi)有資質(zhì)，一旦出現車(chē)輛剮蹭等問(wèn)題，難免產(chǎn)生糾紛。不過(guò)，自管會(huì )已經(jīng)找到了合適的停車(chē)公司為依托，聯(lián)系了保險公司，資質(zhì)問(wèn)題很快也能解決。

　　建立準物業(yè)管理步驟

　　1 調查摸底，建立數據檔案

　　2 制定物業(yè)管理工作方案

　　3 對居民管理需求、支持度進(jìn)行了調查了解

　　4 通過(guò)居民代表大會(huì )，投票選舉小區管理委員會(huì )成員

　　5 明確資金的管理方式、使用范圍

　　6 建立小區管委會(huì )章程、工作制度、居民公約等

　　7 完善硬件建設，為實(shí)現自治管理提供保障