臨近年關(guān)，關(guān)于2016年房?jì)r(jià)走勢如何的議論也眾說(shuō)紛紜，房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟發(fā)展中的重要位置也使得人們特別關(guān)注房?jì)r(jià)走勢，專(zhuān)家建言，照目前發(fā)展趨勢來(lái)看，房產(chǎn)還是早買(mǎi)早升值，資金充裕還是盡早買(mǎi)房比較穩妥。

 

1、當前房?jì)r(jià)基本正常，并不是大部分人買(mǎi)不起房

 

       實(shí)際上近20年來(lái)房?jì)r(jià)增長(cháng)速度都在正常的增長(cháng)速度上下變化，有些年份快了些，有些年份慢了些。其標準應該是中等收入家庭（二人掙工資），在去除基本生活開(kāi)支后，2到3個(gè)月節余收入買(mǎi)一平方；以當前收入10年可以在城市邊緣，交通及生活方便的區域購買(mǎi)一套50-80平的住房（以中位數65計算）。例如南京65*7500=48.7萬(wàn)元，首付15萬(wàn)，貸款35萬(wàn)，30年，月還款應該在2000元左右。

 

平均65平的住房偏小，小套二可以滿(mǎn)足小家庭的要求，10年后，小孩讀小學(xué)時(shí)，也許你有能力換大房子了。我們就是這樣過(guò)來(lái)，開(kāi)始成家一間小工房（12平），小孩讀小學(xué)時(shí)才有自己的第一套50平的小套二。

 

很多并不是象我說(shuō)的買(mǎi)65平左右，在城郊結合部的小房子，而是市區大房子，使得壓力太大，抱怨連天，實(shí)際上是年輕人太浮躁，超前消費了。

 

當然以上收入是平均數，如果你低于此，說(shuō)明你努力不夠或你不適合在城市發(fā)展，你可以回小地方。如果你高于此，說(shuō)明你有更好的選擇。

2、收入預期及實(shí)際變化：不能靜止地說(shuō)不吃不喝多少年買(mǎi)一套房

 

分析很透徹！房地產(chǎn)專(zhuān)家眼中的2016年下半年房?jì)r(jià)走勢

 

中國正處于黃金發(fā)展期，收入增長(cháng)也較快，前20年由于人口結構及收入分配不公造成增長(cháng)不理想，就在不理想情況下，實(shí)際上收入也在增長(cháng)，以一般本科畢業(yè)穩定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：500元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

 

通脹的因素，未來(lái)10年將是普通員工收入大幅提升的黃金10年。當90年收入100元時(shí)，我們很難想象2000年的1500元，同樣2000年收入1500元時(shí)，很難想象2010年的5000元。同樣你可以大膽現象一下10年后，你收入會(huì )是多少------10000元或20000元。

 

最后你在想象一下，如果10年后，個(gè)人一般月收入1-2萬(wàn)元，家庭月收入2-4萬(wàn)元，房?jì)r(jià)會(huì )如何，穩定，讓大家很輕松地買(mǎi)房子，買(mǎi)個(gè)2套3套。顯然不可能，因為沒(méi)有土地修那么多房子，也沒(méi)有那個(gè)發(fā)達國家讓你很輕松買(mǎi)房子，所以結果只會(huì )是房?jì)r(jià)也同步漲，一樣二個(gè)人2-3個(gè)月的節余，大約可以買(mǎi)一個(gè)平方，市場(chǎng)才能平衡，那時(shí)房?jì)r(jià)該多少-----2萬(wàn)到5萬(wàn)（成都的價(jià)格）。別的地方，你自己算吧。

 

10后經(jīng)濟發(fā)展到了較發(fā)達程度，增長(cháng)速度下來(lái)了，城市化也差不多了，人口也穩定了，收入增長(cháng)也比較慢房?jì)r(jià)穩定了。

3、農村人員進(jìn)城大量在城市立足部分已買(mǎi)房，不是偽城市化（不可能在城市買(mǎi)房）

 

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大家先看以下三點(diǎn)事實(shí)：首先第一點(diǎn)，現在農村年輕人基本上都進(jìn)城打工。第二點(diǎn)，現在農民一般只有二個(gè)小孩，大部分一個(gè)男孩。第三點(diǎn)，現在年輕的農民都在城市打工，將來(lái)他們也不會(huì )回農村。結論是最近10年有30%左右農村家庭正在不可扭轉地城市化。

 

中國的傳統習慣，父母會(huì )盡一切能力為了子女，集全家打工之力，在城市立足買(mǎi)房，是可以辦到的，這一點(diǎn)在農村大家會(huì )認為理所當然。

 

我也是農村進(jìn)城的人員，我的根也在農村，告訴農民兄弟：

 

除非你有把握你修的房子會(huì )被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農村修房，修了將來(lái)也會(huì )一錢(qián)不值，因為你的子女在農村沒(méi)法生存發(fā)展，他們也不會(huì )回去了，農村不可能承載太多人的富有夢(mèng)想，農村資源只需要小部分的勞動(dòng)力。能在大城市買(mǎi)房不要再縣城或鎮上買(mǎi)房。因為只有能提供就業(yè)機會(huì )的地方，人氣才會(huì )旺，你的子女才可以生存立足，不然房子毫無(wú)價(jià)值?？纯磁_北人口占臺灣的一半，漢城人口占韓國的2/3。東京占1300萬(wàn)，占日本人口的11%。中國不會(huì )一個(gè)中心城市，但將來(lái)人口集中在幾十個(gè)中心城市是必然的。

4、要考慮生病、子女上學(xué)、父母養老、沒(méi)錢(qián)買(mǎi)房

 

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假如你準備好你可能生病要用的錢(qián)、將來(lái)小孩要用的錢(qián)、將來(lái)父母養老要用的錢(qián)，那你一輩子都買(mǎi)不起房。因為你是以現在的低收入應付將來(lái)的通脹、收入的提高及各種費用的提高，你現在準備的錢(qián)，到將來(lái)一錢(qián)不值，也永遠辦不了你計劃想辦的事情。你想象一下，很多老百姓在80年代90年代節約存錢(qián)，以當時(shí)收入存款一萬(wàn)二萬(wàn)都很難，留到今天價(jià)值很小，實(shí)在太虧了。當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房。

 

要解決生病的問(wèn)題，最佳的應該是基本的醫療保險。

 

小孩上學(xué)問(wèn)題也不用考慮，實(shí)際上你讓小孩讀一般的義務(wù)教育學(xué)校就可以了。

 

有關(guān)父母養老問(wèn)題，請大家了解一下周?chē)烊送?，?jīng)濟上是父母幫助小孩多還是反之，我想大家很快會(huì )得到父母幫助小孩多的結論。原因的產(chǎn)生應該是中國傳統文化父母幫助小孩成家立業(yè)的傳統，當小孩進(jìn)入中年，父母進(jìn)入老年以后，子女孝敬照顧父母。

 

父母這輩子最大的心愿是子女成家立業(yè)，當前應該是傾全家之力在你可以立足的城市買(mǎi)房，將來(lái)你在父母老了需要照顧的10來(lái)年，你才有條件照顧他們。

5、黑燈看住房空置率，不對，空置率高嗎？不高，而且在正常范圍，也有原因：

 

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        比如老公房老小區，你晚上去看，黑了多少燈；我告訴你一樣高，你不信晚上在你所在城市馬上去看，一樣有1/3左右不亮，我專(zhuān)門(mén)研究過(guò)，今年夏天，網(wǎng)上大抄空置率時(shí)，我專(zhuān)門(mén)花了一周的晚上8:00到10:00在成都的老城區看過(guò)。但我告訴你，幾乎100%都有人住，不管是租出去，還是自住，肯定有人住，除了個(gè)別重新專(zhuān)修或者出租換租過(guò)渡期的除外。因為老公房老小區以前修好就可以住人，可以不裝修，又很好租，配套成熟，我問(wèn)你，有誰(shuí)自己不住，也不租，和自己的錢(qián)過(guò)不去，出租房子又不是多麻煩的事情，便宜一點(diǎn)一下就租出去，沒(méi)那么傻得人。

 

當然新小區由于裝修的原因，入住率本來(lái)就應該逐步提高（有些是自住，但由于小孩入學(xué)、退休養老、配套不完善等原因暫時(shí)空置），其次確實(shí)也存在一定比例的投資投機購房，隨著(zhù)5年左右的市場(chǎng)消化（投資及投機的拋出）及配套成熟，入住率自然會(huì )達到正常水平，誰(shuí)也不會(huì )讓幾十、幾百萬(wàn)的資產(chǎn)長(cháng)期毫無(wú)效益，哪怕一點(diǎn)租金也可以，除了個(gè)別短炒，馬上想出手的以外。

6、中國收入低，中國房?jì)r(jià)收入比奇高，國外便宜，不對，請看一下數據：

 

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要注意一點(diǎn)的是中國東方文化，亞洲的日本、臺灣、韓國、香港和中國城市化進(jìn)程及房?jì)r(jià)是我們的未來(lái)。

 

回答本問(wèn)題非常簡(jiǎn)單，網(wǎng)上搜一下臺灣、韓國、香港普通工薪收入以及他們的房?jì)r(jià)，考慮到他們生活成本比我們高的因素，基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節余買(mǎi)一平方房子（實(shí)際他們都辦不到，大概3-4月二個(gè)人節余才能買(mǎi)一平方）?？紤]到中國經(jīng)濟處于高速發(fā)展階段，處于高速城市化階段，適當的溢價(jià)（或就叫泡沫）也是正常的。得出如下結論，現在中國北、上、深、杭、廣房?jì)r(jià)有點(diǎn)偏高或正常，成都、武漢等二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)有點(diǎn)偏低或正常。
請看我搜的權威數據：

 

臺灣一項民間調查顯示，亞洲八大國際城市的房?jì)r(jià)年漲幅排名中，香港、深圳、北京包攬前三名，分別為22%、19.28%和17.61%。

 

據臺灣媒體報道，臺灣房屋旗下的亞洲房市風(fēng)險管理顧問(wèn)公司調查顯示，在此項排名中，一年來(lái)東京房?jì)r(jià)下跌6.98%，首爾下跌3.04%，是八大城市中僅有的兩個(gè)房?jì)r(jià)下跌城市。

 

調查說(shuō)，八大城市的房?jì)r(jià)均價(jià)中：

 

香港以每坪（一坪約為3.3平方米）202萬(wàn)元（新臺幣，下同，折合每平方米13.4萬(wàn)元人民幣）的價(jià)格居首。東京以每坪172萬(wàn)元居次（折合每平方米11.4萬(wàn)元人民幣）。第三至五名分別為新加坡112.9萬(wàn)元（折合每平方米7.5萬(wàn)元人民幣/平方米）、韓國首爾86萬(wàn)元（折合每平方米5.7萬(wàn)元人民幣/平方米）、臺北46.9萬(wàn)元（折合每平方米3.1萬(wàn)元人民幣/平方米）.

 

深圳以每坪36.62萬(wàn)元（折合每平方米2.38萬(wàn)元人民幣）、上海以33.76萬(wàn)元（折合每平方米2.23萬(wàn)元人民幣/平方米）、北京則28.58萬(wàn)元（折合每平方米1.88萬(wàn)元人民幣/平方米）的均價(jià)分列六至八名。

 

收入情況比較：

 

臺灣：2010年12日月“日前經(jīng)建會(huì )公布「歷史新高」數據指出，今年每人平均薪資達4萬(wàn)4千元。但行政院主計處調查顯示，今年月收入不到3萬(wàn)元的受雇者將近360萬(wàn)人，其中更有103.8萬(wàn)人不滿(mǎn)2萬(wàn)元。這不僅說(shuō)明經(jīng)濟M型化的趨勢，也突顯作多多、賺少少的「窮忙族」（workingpoor）大幅增加。”。臺灣月收入三萬(wàn)元臺幣相當于1000美元，換算為人民幣6800元。平均薪資達4萬(wàn)4千，相當于11000元人民幣。

 

香港韓國：香港和韓國全職工作的年收入可以達到10-15萬(wàn)元人民幣，相當于平均月薪12500元人民幣。當然低收入也很低，香港10-15%的低收入階層月收入5000人民幣左右。

 

請看一下報道（網(wǎng)上可以搜）：“香港首個(gè)最低工資即將拍板，消息透露，行政會(huì )議今（9）日將討論最低工資金額，估計行會(huì )將接納臨時(shí)最低工資委員會(huì )時(shí)薪28元（港元，下同）的建議。最快明年上半年，全港31萬(wàn)4600名時(shí)薪低于28元的基層員工，將可獲加薪。飲食業(yè)呼吁雇主全盤(pán)考慮節省成本方法，不一定先從裁員減薪著(zhù)手，不要讓最低工資令勞資關(guān)系變成戰場(chǎng)”。

 

按一周上五天，一個(gè)日月上22天，一天8小時(shí)計算日月薪最低為：28*8*22=4828港元=4345元人民幣。

7、房地產(chǎn)泡沫，也許有，但不大，也許就沒(méi)有，不用爭論，能買(mǎi)趕緊買(mǎi)：

 

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戰略上說(shuō)，房?jì)r(jià)隨之收入提高及城市化進(jìn)程一直會(huì )保持上升趨勢，辦得到一定創(chuàng )造能力就買(mǎi)。戰術(shù)上說(shuō)，房?jì)r(jià)因國家政策及市場(chǎng)因素會(huì )有波動(dòng)，要找適當的買(mǎi)點(diǎn)。

 

短期房?jì)r(jià)上我不好預測，但我認為基本就能得出二個(gè)人2到3個(gè)月工資，除開(kāi)基本開(kāi)支，節余買(mǎi)一平方房子一個(gè)月一平方的規律會(huì )一直起作用。房子任何時(shí)候都會(huì )讓你覺(jué)得買(mǎi)起來(lái)很困難，因為沒(méi)有那那么多房子，必須通過(guò)高價(jià)平衡。你在看一下收入的變化，想想以后可能的房子價(jià)格：

 

以一般本科畢業(yè)穩定工作2-3年的人為例（我經(jīng)歷了整個(gè)歷程，一個(gè)普通大學(xué)教師），每月收入1985年：60元；1990年：100元；1995年：600元；2000年：1500元；2005年：3000元；2010年：5000.

 

人人都有房子住不可能，例如一個(gè)農村大媽到城市當保姆，一個(gè)農村青年他到城市打工，“我們公司”就該解決房子，那個(gè)國家那個(gè)城市能辦到。如果北京、上海做到了居者有其屋；農民們馬上全到北京、上海等大城市去（實(shí)際上現在農村壯勞力大部分都在城市），工作好找的很，大不了工資低點(diǎn)，只要有獨立住房的，能享受他們的各種福利就行了，總比在農村刨土強。最后大城市裝的下嗎？

 

也許你會(huì )說(shuō)，我大學(xué)畢業(yè)，我工作幾年，就該有房子。不對，我告訴你，你并不比進(jìn)城打工的農民工高貴，如果“我們公司”解決你們住房，那憑什么不給進(jìn)城打工的農民工，何況他們很多人有一技之長(cháng)（如電工、泥瓦工、焊工等），收入并不比你低，工作比你們辛苦，農民比你能吃苦節約。他們如果醒悟過(guò)來(lái)，他們一樣有能力在城市買(mǎi)房子（就把他們在老家蓋房的錢(qián)當首付就可以了）。
8、要有自己的思想、多從身邊調查得到結論，不要被媒體和論壇上的一些觀(guān)點(diǎn)左右

 

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很多人住房困難，現在城市原居民大多都有房子，比例不小于95%，新城市人5-10年基本都有自己住房，有二套房的人也不在少數，難道不能一個(gè)側面說(shuō)明房?jì)r(jià)的合理性嗎。

多少年不吃不喝才能買(mǎi)房，你看看自己身邊已經(jīng)買(mǎi)房的熟人，他們過(guò)得幸福嗎，我想大部分都幸福，雖然部分人壓力很大。當大部分都沒(méi)出現還不起按揭情況，當前房地產(chǎn)個(gè)人按揭是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)。銀行提前還貸要排很久隊，說(shuō)明隨著(zhù)收入提高，很多買(mǎi)房人有余力提前還貸。你看看自己身邊已經(jīng)買(mǎi)房的熟人，提前還貸比例有多高，我的調查了解，比例高達80%以上，如果不行，問(wèn)下銀行的朋友就知道。

9、將買(mǎi)房希望寄托于經(jīng)濟危機、戰爭、地震、恐怖活動(dòng)的

 

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經(jīng)濟危機來(lái)的時(shí)候，人類(lèi)會(huì )不會(huì )束手無(wú)策，眼巴巴地望著(zhù)經(jīng)濟一夜之間回到原始社會(huì )？

 

戰爭、地震、恐怖活動(dòng)來(lái)的時(shí)候，是保小命要緊還是抄底要緊？

11、以股市模式來(lái)分析樓市趨勢的

 

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樓市會(huì )不會(huì )像股市一樣，今天漲停明天跌停？

 

實(shí)踐證明，在低點(diǎn)買(mǎi)上房的，不是專(zhuān)業(yè)的，就是瞎蒙的。

 

樓市是否能像股市一樣，快進(jìn)快出，隨心所欲地買(mǎi)賣(mài)？

 

哎呀，咋一下市中心沒(méi)地了，偶爾開(kāi)一個(gè)新盤(pán)價(jià)格老高了，還得靠關(guān)系靠運氣去搶。

12、不能從宏觀(guān)上把握樓市發(fā)展階段的

 

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樓市發(fā)展初級階段，其實(shí)很短暫，也不過(guò)10來(lái)年。

 

眼睛一睜，開(kāi)發(fā)商在三環(huán)賣(mài)樓；

 

眼睛一閉，開(kāi)發(fā)商在五環(huán)賣(mài)樓；

 

眼睛一睜一閉，開(kāi)發(fā)商到衛星城市賣(mài)樓了

13、被無(wú)房人士忽悠

 

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在論壇上，預測房市的大仙相當多，其中很大一部分恐怕連售樓處的門(mén)檻都沒(méi)踏過(guò)，但這并不影響他對樓市掌控的自信，也不影響信徒的狂熱。等到驗證時(shí)間到了，棄樓逃跑也還好，有的牛B大仙，對前來(lái)訴苦的受害者冷冷地說(shuō)“都成年人了，自己不會(huì )做主??？我讓你去吃屎也你也吃？”。

 

買(mǎi)得起就盡快買(mǎi)，這個(gè)建議在過(guò)去十年是被罵房托的重要依據。但是，血淋淋的事實(shí)證明，在此階段，地段比波段重要得多。

 

最后四忠告：

 

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（1）來(lái)自農村的孩子一定讓家里不要在農村建房。除非你有把握你修的房子會(huì )被征用，或者可以經(jīng)商、周邊將來(lái)發(fā)展前途好，有增值空間，不然不要在農村修房，修了將來(lái)也會(huì )一錢(qián)不值。把農村建房的錢(qián)作為首付的一部分，在城市買(mǎi)房。

 

（2）移民城市，集全家之力在城市買(mǎi)房，你甚至你的父母（有些城市可以隨親）可以享受城市的一切福利。如果暫時(shí)不行，趕緊考慮“我們公司”的經(jīng)適房、限價(jià)房，今年要大量修，是好機會(huì )。

 

（3）不要買(mǎi)車(chē)及時(shí)髦數碼產(chǎn)品，一輛車(chē)子一套小房，你想一下，買(mǎi)車(chē)的錢(qián)做首付，養車(chē)的錢(qián)當按揭，買(mǎi)一個(gè)郊區的40平小房子可以吧?？炭嗄蛣诠潈€，至于時(shí)髦數碼產(chǎn)品，那完全是為產(chǎn)品研發(fā)作貢獻，那一樣東西過(guò)二三年不大減價(jià)。200元左右的手機不能用嗎？夠用就行。

 

（4）最后記住一點(diǎn)，大學(xué)4人一間房，吃食堂，500-600元左右一月生活費（當前我們學(xué)校，沿海要高一些，平均不會(huì )超出1000元）過(guò)的很充實(shí)開(kāi)心，你在城市上班了，和女朋友租一套房子中的一間，可以自己做飯，吃、住都比你剛離開(kāi)的學(xué)校好，且可口、節約，為什么不行？開(kāi)始存錢(qián)，準備下手買(mǎi)房吧。

 

        看過(guò)以上關(guān)于2016年房?jì)r(jià)走勢的透徹分析后，明智的購房者肯定會(huì )著(zhù)急出手買(mǎi)房，畢竟早買(mǎi)早升值呢，